부동산이 불황일 때 해야할 일

부동산이 활황이거나 시장이 좋을 때는 많은 사람들이 부동산 시장에 몰려들어 거래를 활발하게 이어가지만, 시장의 열기가 식고 나면 사람들은 언제 그랬냐는 듯이 뒤도 안 보고 마음을 돌려버립니다. 하지만 이러한 시장 온도와 상관없이 언제든지 필요할 때 부동산을 취득할 수 있는 방법이 있는데 바로 경매입니다. 경매시장 역시 부동산 가격이 떨어지는 상황에서는 많은 사람들이 쳐다보지 않지만 부동산이 가진 부동성, 개별성, 입지에 대한 특성 때문에 남들이 다 떨어진다고 할 때 안 떨어지는 아파트가 경매로 나온다면 나에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

경매는 흔히 명도 문제와 같은 법적 제약 때문에 전문가의 영역라고 생각하여 접근하기를 꺼려합니다. 또 부도가 난 집을 산다는 것을 나쁜 기운이 낀다고 믿어버리기도 합니다. 특히 우리나라 사람들은 집의 풍수를 보기 때문에 경매를 통하여 집을 사기 싫어합니다. 하지만 이러한 선입관은 부자가 되는 것과 아무 상관이 없습니다. 경매를 통해 부자가 되는 사람은 그런 것에 연연해하지 않습니다. 만약 권리분석에 대해 공부를 시작한다면 처음에는 바로 경매할 수 없을 수 있지만 공부하면 공부한 만큼 시장이 보입니다.

흔히 경매 공부 하기를 망설이는 제일 큰 이유는 권리분석이 어려울 것 같은 두려움 때문입니다. 하지만 경매의 핵심은 권리분석이 아니고 부동산의 미래가치를 어떻게 보는지에 달려 있습니다. 아무리 권리 분석을 잘해서 싸게 부동산을 사도 가격이 올라가지 않는다면 싸게 산 것이 아무 의미가 없습니다. 싸게 사는 것도 중요한데 경매하고자 하는 부동산의 미래가치를 보는 눈을 가져야 하는 것입니다. 집을 살 때 집을 살 돈이 있다고 해서 모두 집을 살 수는 없습니다. 경매에 있어서도 권리분석 때문에 못사는 것이 아니라는 말입니다. 돈이 있어도 집을 못 사는 이유는 그 집의 미래가치를 잘 골라내지 못하기 때문입니다. 따라서 부동산을 공부한다고 하는 것은 미래가치가 있는 집을 잘 골라내는 능력을 키우는 것을 의미합니다.

경매는 법원에서 진행하니까 법을 많이 알아야 한다고 생각합니다. 경매는 민사집행법에 의해서 진행되는데 민사집행법은 채권자를 위해서 만든 법으로 흔히 배당절차라는 과정을 통해 채권자들에게 어떻게 돈을 나눠주는지에 대해 관여합니다. 하지만 부동산을 매수하는 입장에서는 채권자가 알아야 할 것을 굳이 세세하게 알아야 할 필요가 없습니다. 그것은 법원에서 법에서 정한 배당순위에 따라 나눠주는 것이므로 매수자가 깊게 공부하지 않아도 괜찮습니다.

부동산이 그동안 너무 많이 올라서 더이상 상승 가치가 있을까라는 회의론이 많이 들고 있습니다. 대한민국 인구가 순감소 괴도로 실질적으로 진입했기 때문에 더욱 집값이 떨어질 것이라고 예측합니다. 과거 1998년 IMF와 2008년 금융위기 때 부동산 가격이 떨어졌을 때를 생각해보면 이때는 높은 금리가 이유였습니다. 1998년 당시 주택담보대출은 15.5%였으며 2008년 금융위기 때는 주택담보대출이 7.2%였습니다. 지금의 주택담보대출은 5~6% 금리 수준입니다. 예전 위기 때 보다는 금리 수준이 낮지만 예전엔 원리금 분할 상환이 없었고 지금은 원리금 부담상환이 있어서 금리가 1%포인트라도 오르면 매수자의 부담이 심각해집니다. 현재 매수자들은 대출이 어렵고 내 집 마련을 연기하면서 거래량이 줄어들고 있습니다. 거래량 자체가 적어서 낮은 가격으로 거래되는 것이 기록되고 있습니다. 거래량이 떨어지지 않으면서 가격이 떨어지는 것은 대세 하락이라고 하는데, 거래량이 적으면서 가격이 떨어지는 것은 금리에 의해서 가격이 통제되고 있는 것으로 보아야 한다는 주장도 있습니다. 그래서 금리가 떨어지면 실수요자들은 한꺼번에 시장으로 들어와서 수요는 가격에 탄력적으로 영향을 줄 것이라고 보는 관점입니다.

집이란 것은 단순히 자산으로서 값이 오르고 내림뿐 아니라 거주의 기본 욕구를 충족시켜주는 장치입니다. 주거라는 만족을 주고 가격이 오르면 자본이익까지 얻을 수 있는 유일한 자산은 부동산입니다. 부동산의 시장가격은 금리와 공급 이 두 개가 가격을 결정합니다. 지난달에 정부가 270만호 공급을 발표했습니다. 공급이 많아지면 금리가 올라가지 않아도 가격이 떨어집니다. 공급에 의해서 떨어지는 지역은 대세 하락이라고 말할 수 있습니다. 하지만 금리에 의해서 가격이 통제되고 있는 곳은 금리가 떨어지면 실수요자는 다시 시장으로 들어갑니다. 따라서 각 지역은 각 상황에 맞추어서 나눠 봐야 합니다. 어떤 지역은 일자리가 늘어나며 기업들이 입주하고, 학교, 철도 등의 시설이 들어갑니다. 주택이 먼저 들어가서 일자리가 뒤늦게 세팅되는 지역은 인구가 늘어나서 주택수요가 늘어나게 됩니다. 특정 부동산이 가진 개별성은 그 입지의 특성과 가치를 다른 부동산과 맞바꿀 수 없습니다. 이런 것이 미래가치입니다. 미래가치는 교육환경, 학원가, 편의시설, 지하철, 공원 녹지 환경에 달려 있습니다. 아파트 단지의 세대수는 규모의 경제 때문에 고려의 대상입니다. 규모의 경제를 실현하지 못하는 소규모 단지는 입주민 편의 시설 커뮤니티를 운영할 수가 없습니다. 또 주차 대수 등을 고려해 본다면 미래가치가 있는 집을 찾을 수 있습니다. 

지금은 마음 편하게 집을 사기에는 주택담보대출 금리가 높은 것이 사실입니다. 금리가 안정되면 내 집 마련에 문제가 없는 시기가 올 것인데 지금은 공부하며 때를 기다릴 줄 알아야 합니다. 미래가치를 기준으로 경매시장에 대한 이해를 높여가기 좋은 시점입니다. 현재 수주되고 있는 공사비가 상당한 것을 고려하면 마냥 낮은 분양가로 분양을 할 수는 없을 것입니다. PF대출이 안되어서 건설사의 건설계획이 빗나갈 가능성도 있습니다. 분양성이 없는 곳에는 위험이 존재합니다. 그러니 조바심을 내지 말고 긴 호흡으로 부동산 동향에 지속적인 공부와 관심을 가지는 것이 필요합니다.