직접 전세재계약할 때 확인할 것

▒ 직접하는 전세재계약의 장단

최근 부동산 시장의 거래량이 급감하면서 전세 계약 역시 새로운 임차인을 얻기보다 기존 임대차계약을 유지하는 방향으로 전환되고 있습니다. 계약갱신요구권을 1번 사용한 임대차계약의 만료 시점이 도래하는 경우가 속속 생기고 있는데요, 이런 분들은 지속해서 임대차를 존속하는 전세 재계약을 많이들 체결하십니다. 요즘 온라인에 정보가 넘치다 보니 부동산중개업소를 끼지 않고 임대인과 임차인이 직접 만나 계약서를 작성하는 경우도 흔합니다.

 

 

 

이렇게 쌍방 합의에 의해 계약을 진행하다 보면 부동산에게 지불한 대필 수수료를 절감할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 중개사무소 없이 여러 가지를 직접 꼼꼼히 챙겨지 못하면 임차인이 불이익을 당할 수 있으니 확인하시기 바랍니다.

 

 

▒ 전세재계약이란?

전세 재계약은 기존에 거주하고 있는 임차인과의 전세 계약을 물려받아 동일한 임차인이 지속적으로 거주하도록 하는 임대차전세계약을 다시 체결하는 것을 의미합니다. 임대차 만료 기간 즈음에 임대인과 임차인은 기존 임대차 계약의 조건을 변경하거나, 임대차 기간을 변경하는 것에 서로 합의하여 갱신할 수 있습니다. 또는 변경 없이 기존의 임대차계약과 동일한 계약 조건으로 합의하여 갱신할 수도 있습니다. 만약 임차보증금을 증액하여 합의 갱신을 한 경우에는 임차인은 확정일자를 받아야 후순위 권리자에게 우선하여 변제 권한을 얻을 수 있게 됩니다.

 

 

▒ 묵시적 갱신

만약 임대인이 임대차계약 기간이 끝나는 시점으로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않았거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다고 통지하는 행위를 하지 않았을 경우에는 임대차계약이 끝난 때에 기존 임대차계약의 조건과 동일하게 다시 2년 임대차계약이 된 것으로 봅니다. 이렇게 묵시적으로 임대차계약이 갱신되는 경우는 주택임대차보호법에서 2020년 12월 10일 이후 처음으로 체결된 임대차 계약이거나 2020년 12월 10일 이후 갱신된 임대차 계약의 경우 해당됩니다. 그 이전 계약은 묵시적갱신 적용 기간이 2개월 전이 아니라 1개월 전까지입니다. 꼭 임대인이 아니더라도 임차인이 임대차 기간이 끝나면 더 이상 임대차 관계를 유지하지 않겠다고 하거나 임차인이 계약기간이 끝나면 계약 내용을 변경하고 싶은데 만약 임대인이 응하지 않으면 더 이상 계약을 유지하지 않겠다고 임대인에게 통지한 경우, 그 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 그리고 임차인이 임대료를 2번 이상 연체했거나 하는 등의 경우에도 묵시적 갱신이 인정되지 않고 계약기간 종료로 임대차도 종료됩니다. 또 묵시적으로 갱신된 계약의 경우에는 임차인이 언제라도 계약 해지를 할 수 있기 때문에, 임대인은 임대차가 종료되기 2개월 전까지는 임차인과 소통하여 갱신 여부를 조율하는 것이 좋습니다. 만약 직거래로 쌍방합의하에 계약서를 작성하기로 한 경우에는 다음 사항을 유의하여 확인해보셔야 합니다.

 

 

▒ 쌍방합의 직접계약서 작성 주의사항

○ 등기부등본

먼저 임차인은 해당 부동산의 부동산등기부등본을 획득하여 부동산 소유자를 확인하고 부동산에 해당하는 권리 사항이 있는지 확인하여야 합니다. 이 부분은 전·월세 계약뿐 아니라 매매 계약 시에도 반드시 체크하여야 합니다. 부동산 등기부등본은 법원의 인터넷등기소에서 적은 수수료를 지불하고 열람이 가능합니다. 그리고 등기부등본상의 소유주와 실제로 계약을 하는 당사자가 동일 인물인지 직접 만나 신분증의 정보를 확인해야 합니다. 등기부등본상에 근저당이나 압류가 설정되어 있는지 여부도 체크하셔야 합니다. 선순위 권리가 설정되어 있는 집에 전·월세 계약을 할 경우 내가 지불한 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 또한 전세계약서상의 임차주택의 소재지의 주소가 등기부등본상의 주소와 일치하는지 꼭 확인하셔야 합니다. 등기부등본상에는 지번으로 표시되어 있는 소재지 주소를 전세계약서상에 도로명 주소로 표기하여 계약한 경우 주소가 일치하지 않아 확정일자를 받는 데 문제가 발생할 수 있습니다. 

 

○ 공인중개사 인장유무

임차하려는 물건의 권리관계에 이상이 없다고 할지라도 셀프 계약을 하게 되면 임차인이 전세 자금을 조달할 때에 영향을 미칠 수 있습니다. 직접 임대인과 임차인이 임대차계약을 작성할 경우, 계약서상에 공인중개사의 인장이 들어가지 않게 됩니다. 이 경우에는 임차인이 전세보증금 대출을 받지 못할 수 있습니다. 따라서 전세보증금 대출을 받을 계획인 임차인은 공인중개사를 찾아가 계약서를 작성하고 인장을 받는 것이 좋습니다. 보통 부동산 중개 사무소에서 소정의 대서료만을 받고 계약서를 만들어주고 임대인 임차인 쌍방 합의로 도장을 찍는 경우 공인중개인의 인장이 찍히지 않습니다. 익히 알고 있는 물건에 대한 대서료는 무상으로 진행시켜 주기도 합니다. 부동산사무소에서 계약을 하면 인장이 찍히는 줄 알고 대서료를 지불했는데 중개인의 인장이 없는 계약서라 전세보증금 대출을 받지 못하게 되어 추후에 다시 계약서를 작성하는 등의 실수를 할 수 있습니다. 원래 대서는 중개행위를 한 것이 아니기 때문에 중개수수료를 지불할 필요가 없습니다. 중요한 것은 중개사의 인장입니다. 대서를 한 계약서에 중개사의 인장을 찍게 되면 공제증서, 중개대상물 확인설명서가 첨부됩니다. 인장이 들어가게 되면 중개수수료를 얼마를 받았는지와 무관하게 중개 사고 발생 시 중개 책임을 지게 됩니다. 따라서 원칙은 법정중개수수료를 받는 것이 맞지만 대필료만 받고 진행하는 것이 관행인 것입니다. 현행 공인중개사법에는 전세 재계약 중개수수료에 대한 별도 규정이 없습니다. 따라서 전세자금대출을 받을 계획인 임차인은 중개사사무소와 사전 협의하는 것이 필요합니다.

 

○ 신용보증보험

요즘 부동산 시장이 얼어붙다 보니, 역전세네 깡통전세니 하는 말이 많이 돌고 있습니다. 내가 낸 전세금을 계약기간 만료 시에 돌려받지 못할 위험이 커진 것인데요, 이를 위해 신용보증보험을 드는 임차인이 많아지고 있습니다. 임대인이 전세 기간이 끝날 때 고의로 반환하지 않을 수도 있고 급기야 해당 물건이 경매에 넘어갈 수도 있습니다. 이런 경우를 대비하여 임차인이 신용보증보험을 들려고 계획하신다면 역시 전세 계약서는 부동산중개인의 인장이 있어야 합니다. 우리나라에서 전세보증금을 보호받을 수 있는 상품은 세 곳에서 나옵니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)가 그것입니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 전세 보증금 반환보증 상품을 팔고, 서울보증보험은 전세금보장신용보험을 팔고 있습니다. 서울보증보험은 아파트의 경우에는 무제한이고 주택의 경우에는 10억원까지 보장됩니다. 주택도시보증공사의 경우에는 임대인도 가입할 수 있는 것이 특징이고, 한국주택금융공사는 비용이 제일 적게 드는 대신 보증금액도 수도권의 경우 5억으로 제일 낮습니다. 어느 경우에도 중개사의 인장이 없는 쌍방 합의에 의한 직거래로 체결한 계약은 가입할 수 없습니다. 

위에서 말씀드린 보증보험과 전세대출과 관련된 내용이 없고, 권리관계에 대한 확인까지 문제가 없어 직거래로 계약을 체결하기로 하셨으면, 계약서 양식을 구하여 작성하고 서로 쌍방합의하여 도장 찍고 확정일자를 받으면 됩니다.